A Reforma Tributária já é uma realidade no Brasil e vem gerando dúvidas importantes para quem atua ou investe no setor imobiliário. Para esclarecer os principais impactos dessas mudanças, o Next Talk da Mampei Funada reuniu dois especialistas que se destacam pela profundidade técnica e pela capacidade de traduzir temas complexos de forma clara e objetiva: Fernando Chelli e Alessandro Pimenta.
Fernando Chelli é advogado, sócio do escritório Pacianotto, Chelli & Lotfi, com atuação nas áreas de Direito Tributário, Imobiliário e Empresarial. Possui pós-graduação em Direito Tributário pelo IBET e uma trajetória marcada por estratégia, técnica e segurança jurídica, sendo referência quando o assunto é impacto tributário sobre patrimônio e investimentos.
Alessandro Pimenta atua há mais de uma década na consultoria empresarial com foco tributário e é diretor da Aprimorato Contabilidade, em Maringá. Sua especialidade está em transformar mudanças fiscais em análises financeiras práticas, ajudando empresas e investidores a entender onde ajustar, como se proteger e onde surgem as oportunidades.
A mediação do encontro ficou por conta de Juliana Ribeiro, Head Corporativa da Mampei Funada, com atuação direta na integração das áreas estratégicas, trazendo uma visão completa da operação e do impacto real dessas mudanças no dia a dia do setor.
A seguir, reunimos os principais pontos discutidos.
Compra de imóvel na planta continua segura
Uma das maiores preocupações de quem vai adquirir um imóvel na planta é a segurança jurídica e financeira da operação. Segundo os especialistas, a Reforma não altera esse cenário de proteção. O patrimônio de afetação permanece preservado, garantindo que os recursos do comprador sejam integralmente destinados à obra.
“Mesmo com a Reforma Tributária, a compra de imóvel na planta continua extremamente segura. O patrimônio de afetação permanece protegido e isso garante total segurança para o investidor e para o comprador final.”
— Fernando Chelli
Além da segurança, a nova legislação traz mais simplicidade e transparência nas regras, fortalecendo ainda mais a confiança nesse tipo de investimento.
O setor imobiliário foi reconhecido como estratégico
O mercado imobiliário foi tratado pela Reforma como um setor essencial para o país, tanto pela geração de empregos, quanto pela sua função social e impacto direto no desenvolvimento urbano.
O setor passou a contar com um regime tributário específico, construído a partir de debates com representantes da área, trazendo regras mais claras, previsíveis e estáveis para todo o ecossistema.
“O mercado imobiliário foi tratado como estratégico dentro da Reforma. Isso mostra a força do setor e a importância dele para a economia, geração de empregos e desenvolvimento das cidades.”
— Alessandro Pimenta
Pequeno investidor segue praticamente sem impacto
Para quem compra imóveis como pessoa física com foco em renda, a Reforma não traz efeitos relevantes no curto prazo, desde que se mantenha dentro dos limites previstos.
Hoje, o pequeno investidor pode possuir até três imóveis e obter até R$ 288 mil anuais em renda com locação sem que haja mudança na tributação atual. Isso significa que, para a maioria dos investidores individuais, a rotina segue praticamente inalterada, mantendo o mercado aquecido e acessível para esse perfil.
Já os grandes investidores precisarão de mais estrutura e planejamento
Para investidores com muitos imóveis ou empresas estruturadas para locação, a Reforma exige maior organização fiscal, contábil e jurídica. A tendência é que a pessoa jurídica continue sendo o modelo mais vantajoso, inclusive com a possibilidade de aproveitar os benefícios do novo IVA.
Além disso, até 2029 a carga tributária será reduzida de forma progressiva. A partir de 2030, os impactos dependerão das alíquotas definitivas. Por isso, planejamento passa a ser ainda mais estratégico para quem investe em maior escala.
Locações por temporada passam a ser tratadas como hotelaria
Outro ponto importante é a mudança nas locações de curto prazo, como Airbnb e contratos por temporada. A partir da nova legislação, contratos com duração inferior a 90 dias deixam de ser considerados locação residencial para fins tributários e passam a ser enquadrados como serviço de hospedagem.
Na prática, isso reduz os benefícios fiscais, já que a redução de 70% aplicada à locação dá lugar a uma redução de 40%, típica do setor de serviços. Além disso, há impactos diretos em regras condominiais, administrativas e operacionais.
Compra na planta com foco em revenda continua viável
Para quem compra imóvel na planta com objetivo de revenda, os impactos variam conforme o volume de operações. Pessoas físicas que vendem até três imóveis por ano ou que mantêm imóveis por mais de cinco anos continuam praticamente blindadas das novas regras.
Já operações mais frequentes passam a ter incidência de IVA, além do Imposto de Renda. No caso de pessoas jurídicas, sai o PIS e COFINS sobre a venda e entra o IVA sobre o valor agregado.
E como isso impacta o mercado em Presidente Prudente e região?
O cenário local tende a se tornar mais organizado, previsível e seguro, favorecendo incorporadoras, construtoras e prestadores de serviços mais estruturados. Esse movimento naturalmente atrai novos investimentos, valoriza os empreendimentos e melhora a qualidade dos projetos desenvolvidos na cidade e na região.
O recado final para quem quer comprar ou investir agora
Mesmo com todas as mudanças, a mensagem é clara.
O investimento em imóveis continua sendo um dos mais sólidos e seguros do mercado. Com organização, planejamento e apoio de profissionais qualificados, a Reforma passa a ser não apenas um ajuste no sistema, mas também uma oportunidade de crescimento, profissionalização e inteligência patrimonial.
Quer se aprofundar no tema?
Assista ao Next Talk na íntegra e entenda, direto com os especialistas, os impactos reais da Reforma Tributária no mercado imobiliário, com exemplos práticos, análises claras e orientações para quem compra ou investe em imóveis.
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